Bankapital Inversiones es un Gestor de Patrimonios especializado en la comercialización de Activos Patrimoniales en rentabilidad.
Aunque la mayor parte de su cartera la conforma el sector Retail sus divisiones abarcan diferentes segmentos de mercado como la venta de Locales en Rentabilidad, Edificios Residenciales y de Oficinas en Rentabilidad, Hoteles, Geriátricos, Centros comerciales y Suelo.
Descubre por qué Bankapital Inversiones comercializa los mejores locales en rentabilidad con un timing de venta inferior a 90 días.
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Bankapital se ha ganado una merecida reputación de éxito en el Segmento del Retail en el sector. Gracias a su experiencia, profesionalidad, su minucioso trabajo y su constancia, ha participado en muchas de las mayores operaciones de venta de Activos Patrimoniales de España, con foco principal en los Barrios mas representativos de Madrid como el barrio de Sol.
¿Qué es un Local en Rentabilidad?
Son aquellos locales que se venden con un inquilino dentro, es decir, con un contrato de arrendamiento firmado de condiciones favorables para el inversor y en muchos de los casos, con obligado cumplimiento. Por lo tanto, lo interesante de esas inversiones, es que se comienzan a rentabilizar desde el mismo momento de la venta, porque ese mismo mes en el que has firmado la escritura de compra, ya estás recibiendo el importe de la renta y obteniendo una rentabilidad por tu inversión.
Estas operaciones son de las más importantes y demandadas según destaca un artículo de El Mundo, que dice así, los locales comerciales se mantienen como el activo español más rentable de España.
Pero para conseguir hacer la mejor operación, hay que saber valorar correctamente un inmueble para sacarle rentabilidades del 4% al 8% en función de la calle donde se ubiquen, bien sea una calle normal, o una calle prime.
¿Qué es la rentabilidad de un local comercial?
La rentabilidad de un local se calcula en función de varios parámetros importante, como son la renta que está recibiendo, el importe total de la inversión o compra y los gastos que tiene el local susceptibles de ser descontados de la rentabilidad.
Rentabilidad Bruta:
Por ejemplo si has decidido comprar un local en rentabilidad que vale 1.000.000€ y recibe una renta de 7.000€/mes, tenemos que la rentabilidad bruta que recibes es del 8,4%, que es el resultado de [7.000€ renta x 12 meses / 1.000.000€ invertidos = 8,4%]
Rentabilidad Neta:
Pero, si resulta que ese local tiene unos gastos de IBI de 3.000€ y de comunidad de 2.000€ año, la rentabilidad neta que obtendrías sería del 7,9%, que es el resultado de [7.000€ renta x 12 meses - 5.000€ gastos / 1.000.000€ invertidos = 7,9%]
¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar un local?
Lo más importante que hay que tener en cuenta cuando compramos un local comercial para rentabilizar es que el inmueble responda por la inversión. Es decir, que no es tan importante que en ese momento este ofreciendo, con el inquilino que tiene, una rentabilidad de incluso hasta un 10%, si no que la tasación del local cubra con creces lo que has pagado por el, porque si no, lo que estarás comprando es un contrato de arrendamiento en lugar de un buen local, por muy bueno que sea el contrato en ese momento, pero puede que al cambiar de inquilino sea mucho peor y encima que el precio del local sea mucho más bajo que la inversión que hiciste por el. Eso sería un desastre!!
Cosas importantes a considerar cuando valoramos comprar local en rentabilidad:
1.- Superficie y precio:
Muy importante que sea amplio para poder destinarlo a cualquier actividad posible y que el precio de compra sea inferior al precio de mercado.
2.- Ubicación
Muy importante que el local este ubicado en una zona comercial y rodeado de otros comercios y tiendas que le aporten atractivo para ser explotado.
3.- Tránsito peatonal
Sin duda, un factor muy importante, ya que de eso dependerá, en gran medida, la motivación que puedan tener determinadas marcas o franquicias para decidirse alquilar tu inmueble y, lo que es más importante, la rapidez con que lo vendas en caso de en algún momento querer hacerlo.
4.- Rentabilidad y arrendatario
Una vez salvados los factores anteriores, es momento de comprobar que la inversión tiene un buen rendimiento y las mejores condiciones. Para ello hay que saber que rentabilidad ofrece e investigar al inquilino para conocer su solvencia y reputación
5.- Reposición de inquilino
Este punto es también muy importante, conocer que voy a tardar en reponer al inquilino en caso de que decida rescindir su contrato. Hay que saber si el local tiene posibilidad de varios usos, ¿vale para hostelería, comercio, salud? ¿tiene otros negocios al lado que le permita al nuevo inquilino apalancarse de su clientela para poder crecer y expandirse? ¿Tiene un buen escaparate que le dote de gran visibilidad a la calle? En definitiva, que un nuevo inquilino este encantado de instalarse en ese emplazamiento.
6.- Salida de humos
Este es un detalle a tener en cuenta. Uno de los negocios que mejor funcionan en locales en rentabilidad es el negocio de hostelería. Por ese motivo, es muy interesante comprar un local que tenga instalada o, al menos autorizada, la salida de humos, lo que te permitiría arrendarlo para instalar un bar o cafetería. Esto añadiría un atractivo extra a tu inversión que ampliaría el abanico de posibles arrendatarios.
¿Qué es un local en rentabilidad con Obligado cumplimiento?
El obligado cumplimiento no es, ni más ni menos, que la obligación por parte del inquilino de ocupar y explotar su actividad en el local por un periodo de tiempo determinado y pactado en el contrato, durante el cuál, la salida del local y rescisión del contrato por parte del inquilino conlleva una penalización que en muchos casos es alta.
Esto hace, que la inversión en rentabilidad con obligado cumplimiento, sea más segura y fiable que otra que no contenga esa condicionante del contrato. Además, las empresas que firman esta premisa, suelen ser empresas solventes que están seguras de su permanencia en el inmueble.
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