▷ Guía Completa para Entender los Impuestos al Comprar un Inmueble: IVA, ITP y AJD

Entendiendo las Obligaciones Fiscales: Diferencias y Aplicaciones del IVA, ITP y AJD en la Compra de Propiedades

La compra de un inmueble puede generar dudas sobre qué impuestos deben pagarse y en qué situaciones se aplican el IVA, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) o el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Aquí te explicamos de manera sencilla y con ejemplos prácticos cómo tributa cada operación, para que no cometas errores y sepas a qué atenerte antes de firmar la compraventa.


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¿Qué Impuestos se Pagan al Comprar un Inmueble?

Cuando compras una vivienda, local o cualquier tipo de inmueble, el impuesto que pagas depende de dos factores principales:

  1. Si el inmueble es nuevo o de segunda mano.
  2. Si el comprador o vendedor es un particular o un empresario/profesional.

Los impuestos que intervienen son:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
  • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados).

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1. IVA: ¿Cuándo se Paga?

El IVA se aplica cuando se compra un inmueble nuevo (primera transmisión), es decir, cuando el inmueble nunca ha sido vendido antes.

Supuestos en los que se paga IVA:

  • Compra de viviendas nuevas directamente al promotor.
  • Locales comerciales nuevos.
  • Garajes y trasteros nuevos que se venden junto con una vivienda.

Tipo Impositivo del IVA:

  • Vivienda nueva: 10% del precio de compraventa.
  • Locales comerciales: 21%.
  • Garajes y trasteros (independientes de la vivienda): 21%.

Ejemplo Práctico:

Compras una vivienda nueva a un promotor por 200.000 euros:

  • IVA: 200.000 € x 10% = 20.000 €.

Importante: Además del IVA, también tendrás que pagar el AJD (te lo explico más adelante).


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2. ITP: ¿Cuándo se Paga?

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se aplica cuando se compra un inmueble de segunda mano (segunda o posteriores transmisiones). Este impuesto sustituye al IVA en estos casos.

Supuestos en los que se paga ITP:

  • Compra de viviendas de segunda mano entre particulares.
  • Compra de locales comerciales de segunda mano.
  • Compra de garajes o trasteros usados.

¿Quién paga el ITP?

Lo paga el comprador y debe liquidarlo en la Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente.

Tipo Impositivo del ITP:

El porcentaje varía según la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 6% y el 10%.

Ejemplo Práctico:

Compras una vivienda de segunda mano por 150.000 euros en Andalucía, donde el ITP es del 7%:

  • ITP: 150.000 € x 7% = 10.500 €.

Conclusión: Si compras una vivienda usada, no pagas IVA, pero sí pagas ITP.



3. AJD: ¿Cuándo se Paga?

El AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) se paga cuando la operación requiere escritura pública ante notario y está sujeta a IVA.

Supuestos en los que se paga AJD:

  • Compra de inmuebles nuevos sujetos a IVA.
  • Constitución de hipotecas.

Tipo Impositivo del AJD:

Varía según la comunidad autónoma, pero suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.

Ejemplo Práctico:

Siguiendo el ejemplo anterior, compras una vivienda nueva por 200.000 euros y en tu comunidad el AJD es del 1,5%:

  • AJD: 200.000 € x 1,5% = 3.000 €.

Resumen del Total a Pagar:

  • IVA: 20.000 € (10%).
  • AJD: 3.000 € (1,5%).
  • Total impuestos: 23.000 €.


4. Locales Comerciales Arrendados: IVA o ITP

Si compras un local de segunda mano arrendado, el tratamiento fiscal depende de quién sea el vendedor:

  • Si el vendedor es un particular: La venta está sujeta a ITP (no se aplica IVA).
  • Si el vendedor es empresario o profesional:
    • La operación puede estar sujeta a IVA (con inversión del sujeto pasivo).
    • Si el comprador es un particular, no se aplica IVA y se liquida ITP.

Ejemplo Práctico:

Compras un local arrendado por 100.000 euros a un particular:

  • ITP (7% en Andalucía): 100.000 € x 7% = 7.000 €.

Si lo compras a un empresario y no te puedes deducir el IVA, se aplica también ITP en lugar de IVA.



Resumen General de Impuestos

Tipo de Inmueble Situación Impuesto Tipo Aplicable
Vivienda nueva Primera transmisión IVA + AJD    10% (IVA) + 0,5%-1,5%
Vivienda usada Segunda transmisión ITP     6%-10% (según CCAA)
Local comercial nuevo Primera transmisión IVA + AJD    21% (IVA) + 0,5%-1,5%
Local comercial usado Segunda transmisión ITP       6%-10% (según CCAA)
Local arrendado (segundamano) Comprador particular ITP      6%-10%



En Resumen

  • Si compras un inmueble nuevo, pagas IVA + AJD.
  • Si compras un inmueble usado, pagas ITP.
  • Si el vendedor es empresario y la operación tiene IVA, pero el comprador es un particular, prevalece el ITP.

Este artículo te proporciona toda la información necesaria para comprender la tributación de cualquier operación de compraventa de inmuebles. Recuerda que el cálculo de impuestos puede variar según la comunidad autónoma, así que siempre es recomendable consultar con un asesor fiscal o revisar la normativa autonómica aplicable.