¿Cómo es el mercado de locales comerciales en alquiler? ¿Se trata de una inversión interesante? ¿Qué rentabilidades se pueden obtener al año?
El mercado de locales comerciales en alquiler es muy interesante porque es muy dinámico y diverso. Detallo algunas de las razones por las que es interesante, siempre que se observen estos requisitos importantes:
Ubicación: La ubicación es un factor clave en el mercado de compra de locales. Los lugares estratégicos pueden tener una alta demanda, rentabilidad ajustada y precios premium debido a la afluencia de clientes potenciales, mientras que ubicaciones en segundas calles o de menor importancia aumentan la rentabilidad de la inversión, pero dificultan considerablemente la venta del activo.
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Diversidad de negocios: Los locales comerciales más interesantes deben poder albergar una amplia variedad de negocios, desde tiendas minoristas hasta restaurantes [para esta actividad hay que asegurarse que tiene salida de humos], oficinas, salones de belleza, gimnasios, etc. Esta diversidad agrega interés al mercado y le quita riesgo a la inversión, ya que un activo que abarca la posibilidad de varias actividades es más interesante y rentable que otro que solo se puede destinar a un tipo de actividad.
Tendencias y demanda cambiante: La inversión en locales comerciales está constantemente influenciada por las tendencias económicas, sociales y culturales. Es importante estudiar bien el emplazamiento para no invertir por ejemplo en un local arrendado a un Telepizza cuando está en un núcleo de población sin consolidar y la demanda de comida a domicilio es muy baja.
Negociaciones y contratos: Las negociaciones y los contratos son la piedra angular que hace que una inversión sea un éxito o un fracaso. Hay que invertir en locales que tengan negociados excelentes términos que vallan más allá del simple alquiler, como las responsabilidades de mantenimiento, las mejoras en el lugar, las cláusulas de rescisión, la permisibilidad en los estatutos de la comunidad del desarrollo de diferentes actividades o la instalación de una salida de humos y, lo que es más importante de todo, que el contrato tenga un obligado cumplimiento.
Impacto urbano y desarrollo: Invertir en inmuebles que estén próximos de nuevos proyectos y desarrollos inmobiliarios que revitalicen áreas urbanas pueden influir significativamente entre hacer una inversión exitosa o no.
Se puede decir que el mercado de locales comerciales en alquiler es interesante debido a su diversidad, dinamismo y la interacción de una variedad de factores que influyen en la oferta y la demanda y que garantizan que una inversión sea buena, estable y rentable, o todo lo contrario.
¿Qué diferencia hay entre la inversión en locales comerciales, frente a otras inversiones inmobiliarias como viviendas y garajes?
Invertir en locales comerciales presenta diferencias significativas en comparación con otro tipo de inmuebles como garajes, viviendas u oficinas. Aquí te enumero algunas de las principales diferencias:
Uso y finalidad: Los locales comerciales están diseñados para albergar actividades comerciales, mientras que otros tipos de inmuebles pueden tener propósitos residenciales (viviendas), de almacenamiento (garajes), corporativos (oficinas), entre otros. Esto significa que el potencial de ingresos invirtiendo en locales es mayor y más seguro porque, es lógico pensar, que un inquilino serio, reconocido y solvente, instala su negocio o franquicia en un local para permanecer largo tiempo, en ocasiones décadas, mientras que una vivienda tiene una rotación de inquilino mayor y la garantía de no tener problemas es menor.
Rentabilidad y riesgo: La rentabilidad y el riesgo asociados con la inversión en locales comerciales pueden ser diferentes a los de otro tipo de propiedades. Los locales comerciales pueden ofrecer ingresos estables a través de alquileres a largo plazo, pero también pueden estar sujetos a periodos de tiempo no rentables al quedarse sin arrendarse por meses, si el mercado local se debilita, o si el negocio del inquilino no tiene éxito.
Relación con la economía local: La demanda de locales comerciales está estrechamente relacionada con la salud de la economía local y las tendencias del mercado minorista. Por otro lado, la demanda de viviendas puede estar influenciada por factores diferentes, como el crecimiento de la población, las tasas de interés y la disponibilidad de crédito hipotecario.
Mantenimiento y gestión: La gestión de locales comerciales puede ser más compleja que la de otros tipos de propiedades. Los propietarios de locales comerciales pueden tener que lidiar con inquilinos comerciales que requieren modificaciones en el espacio, mantenimiento especializado y atención a las necesidades del negocio, circunstancias estas que no se suele producir en otro tipo de inversiones.
Valoración: La valoración a la hora de invertir en locales comerciales puede basarse en criterios diferentes a los de otros tipos de propiedades. Por ejemplo, además de considerar el valor del terreno y el edificio, los inversores también pueden evaluar el flujo de ingresos generados por los alquileres y la viabilidad de los negocios de los inquilinos, así como la capacidad de rotación de los mismos en caso de rescindirse un arrendamiento.
Se puede decir que las operaciones de inversión en locales comparten algunas similitudes con otro tipo de inmuebles y también presenta diferencias significativas en términos de uso, rentabilidad, riesgo, gestión y valoración. Nosotros en Bankapital, para nuestros inversores, valoramos cuidadosamente estas diferencias al evaluar oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario para conseguir ofrecerles y cerrar las mejores operaciones que satisfagan a nuestros clientes.
Estudios de Idealista o Fotocasa hablan de rentabilidades anuales de hasta el 9% ¿Es interesante comprar con tanta rentabilidad?
Desde mi punto de vista, y en base a mi experiencia personal, las inversiones por encima del 7% por lo general no son interesantes salvo que estemos delante de un verdadero chollo. El motivo es porque una inversión que rinde esas rentabilidades es una inversión de verdadero riesgo, ya que se elevan los rendimientos para contrarrestar una mala ubicación, un inquilino inestable, o que el activo no responda por la inversión y en ese caso lo que estamos comprando sea tan solo un contrato de arrendamiento, un obligado cumplimiento, o una larga duración, que una vez haya finalizado, deje la inversión con una operación fallida o no recuperable con la venta debido a comprar inmuebles que no respaldan el capital invertido.
En cuanto al cambio de uso de locales en viviendas, hoy se presenta como una opción interesante pero que conlleva sus riesgos. Esto se debe a que un local siempre tiene sus desventajas al convertirlo en vivienda como es menos ventanas a la calle que implica menor luz natural, más inseguridad si la entrada no se puede hacer por el portal y otras cosas negativas que pueden ralentizar la venta. Es verdad que todo se termina vendiendo, pero desde el punto de vista de la rentabilidad, cada mes que pasa sin conseguir retorno de la inversión hace que la misma sea menos interesante.
¿Dónde están las mejores oportunidades de inversión en locales?
Las mejores oportunidades de inversión en locales para alquilar o con inquilino pueden variar según diversos factores, desde la ubicación geográfica, las tendencias del mercado inmobiliario y económico y, sobre todo, las preferencias y objetivos individuales de cada inversor.
Zonas que consideramos interesantes para inversión en locales:
Centros urbanos en crecimiento: Los centros urbanos en proceso de revitalización o expansión suelen ofrecer buenas oportunidades de inversión en locales comerciales. Estas áreas pueden experimentar un aumento en la demanda de espacios comerciales debido al desarrollo residencial, la llegada de nuevas empresas o el aumento del turismo.
Zonas comerciales consolidadas: Las áreas comerciales establecidas y bien consolidadas suelen ser atractivas para los inversores, ya que tienen una base sólida de clientes y una demanda constante de espacios comerciales. Esto incluye calles principales, centros comerciales, y zonas con alta afluencia peatonal y vehicular.
Vecindarios en transición: Los vecindarios en proceso de crecimiento o revitalización pueden ofrecer oportunidades interesantes para inversores dispuestos a asumir cierto nivel de riesgo. Estos lugares pueden experimentar un aumento en el valor de la propiedad a medida que mejoran las infraestructuras y aumenta el interés de los residentes y negocios.
Ciudades con crecimiento económico: Las ciudades y regiones con un fuerte crecimiento económico suelen ser lugares atractivos para invertir en locales comerciales. Estos lugares pueden ofrecer un mercado laboral sólido, un aumento en el poder adquisitivo de los consumidores y una demanda sostenida de bienes y servicios.
Centros logísticos y áreas industriales: En algunos casos, los locales comerciales en áreas cercanas a centros logísticos, parques industriales o zonas de actividad económica específica pueden ser una buena opción de inversión. Estas áreas suelen tener una demanda estable de espacios comerciales para empresas relacionadas con la logística, la manufactura o la distribución.
En definitiva, es sumamente importante realizar una investigación exhaustiva y considerar diversos factores antes de tomar una decisión de inversión en locales comerciales. Además, trabajar con profesionales del sector inmobiliario, como agentes o consultores expertos certificados en Commercial, puede ser de gran ayuda para identificar las mejores oportunidades en el mercado.